限购政策正发生着怎样的变化？
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2021-04-09 16:40
阅读本文前，建议先看一下《政府为控制房价做了哪些努力？》这篇文章，了解一下我们国家房产调控政策的发展史。我们知道全国主要的一二线城市都施行了限购政策，部分二线城市还实行了限售。
房价在经过17年严厉的调控之后，一直比较平稳，有的城市甚至是下跌的态势。但是去年深圳、广州、上海的房价都有了不小的涨幅，最近西安、合肥的房价和成交量也都有明显上涨。或许是为了尽量不引起注意，现在链家已经把北京、深圳、成都、杭州、天津、合肥这几个城市的成交记录都给下架了。
经过这一轮房价上涨，房产调控政策又在发生着怎样的变化。
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限购政策加码
已有的政策，都是靠着社保缴费年限来提高购房门槛，但是很多人可以通过落户来解决，而且除了北京和上海外，其它城市的落户政策都非常宽松。但是现在越来越多的城市，正在把落户这个口给堵上。
20年7月份深圳最新的调控政策中就有一条，落户满3年才有资格买房。
上周西安限购政策加码，新落户一年且缴纳12个月社保或个税才可买房。
而成都之前也推出政策，要落户满2年才能买房。
杭州虽然还没有对年轻人落户增加时间限制，但是对于老人投靠子女落户杭州的，须落户满3年才有购房资格。避免很多年轻人通过父母落户的方式，获取购房资格。
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限售正扩展至更多城市
之前的文章中提到过，关于限售政策，主要就是部分热门的二线城市在使用，而一线城市还都没有实行限售。
现在限售城市中迎来了一位新成员，西安。根据西安最新的限售政策，不管是新房还是二手房都要满5年才能出售，这个力度可以说是很大了。
除此之外，上海和杭州也首次推出了限售，只是影响范围比较小，主要是对于一些特别热门的新房使用。上海规定对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后才可转让。
杭州前一阵刚出的政策，对于中签率低于或等于10%的新房，限售5年。
4月2日广州推出最新的限售政策，通过人才政策购买的新房和二手房，限售3年。
看得出来上面对于限售政策的使用还是比较谨慎的，不过一旦推出基本都是五年的时间周期。
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法拍房纳入限购
可能很多人不知道，之前有一类房子是不在城市限购范围内的，那就是法拍房。法拍房的优势是价格低，平均为正常售价的7-8折，但是缺点就是有风险，比如说难以入住，或者入住了之后会被骚扰等。一般情况下是不建议大家购买的。而且法拍房的房源少，每年的数量相对有限。加上法拍房的客户群体比较小，所以政府迟迟没有把法拍房纳入限购范围。
因此有人就利用这个漏洞，专门虚构债权债务纠纷，把原本正常的房子变成法拍房，从而绕过限购。
北京是11年限购，但17年才把法拍房纳入了限购范围。而其它城市，上海，杭州，成都、合肥都是今年才把法拍房纳入到限购范围内。所以现在法拍房这条路也被堵上了。
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制定二手房参考价
去年深圳首推二手房参考价，现在有的城市也在借鉴这一做法，西安、无锡、成都也都宣布将推出参考价机制。但是当前只有深圳在二手房参考价方面执行的比较到位，给每个小区都定了价格。
二手房参考价这一机制或许并不能直接降低房价，但是却会抬高人们的购房成本。假设一套100平米的房子单价20万，总价就是2000万，如果按照首付4成来看，首付只需要800万，可贷款1200万。但是如果该小区政府给出的参考价是10万一平，那总价就变成了1000万，首付4成，就只能贷款600万了。可贷款额直接减半，而首付就要多出一倍。
总的来说，房地产的调控政策，正在呈现着上面这几个特征。对大多数人来说，估计最不愿看到的就是自己的城市推出限售政策了。而之所以现在成都、西安、杭州推出了这些政策也主要是因为这几个城市最近楼市比较热，价格上涨比较多。正所谓枪打出头鸟，这几个城市受到了住建部的特殊关照。
结语
基于此，我们也很容易猜测，接下来如果哪个城市的房地产市场比较热，房价上涨的比较快，也很有可能推出类似如上的政策。对于二线城市来说，政策推出后，也许价格不见得有多大的变动，但是成交量肯定会趋于稳定甚至下滑，这对购房者来说是有利的，至少自己买房考虑的时间会多一些。
如果你想在一些新房和二手房价格倒挂的城市买房，可能要早点行动了。如果城市一旦给落户增加时间上的限制，比如说落户满一年才有购房资格，那意味着即使你落户了也不能立即买房，会影响你的购房计划。