买房费用，一文搞懂

一. 前面的话

今天，我们来聊一个实用话题：买房费用。按照现在很多自媒体标题党的套路，本文题目可以改为：

《600万房价，费用多少你知道吗?》

或者

《房事那点事，你不看就要后悔了!》

或者

《再不买房，你女朋友就另嫁他人!》

我相信，倘若这样，点击阅读的人会更多，但是，我个人不想这么做。这个社会，已经很浮躁了，我不想给读者带来更多烦躁。

本文不讨论是否应该买房，不讨论该在哪里买房，也不讨论固定利率和LPR，而是从客观的角度，分析一下买房过程中的费用问题。

对很多年轻奋斗者而言，买房似乎是一个无法回避的问题，不管买不买，多了解一些费用预算，总是好的，这也是本文的目的所在。

特别说明：

• 全国各地的政策和规定不一样，本文仅以深圳某段时间为例来说明。文中部分信息，可能过时，请自己确认。

• 本文主要着重客观分析，而不是帮大家做出指导或选择。所以，请自己审慎评估，做出适合自己的明智选择。

二. 场景分析

对年轻人而言，要全款买房，几乎不可能。即使能全款买房，一次性支付，也非上策。这很好理解，考虑到通货膨胀，买房的钱，就应该拖着慢慢还，拖得越久越好，即使支付利息也值得。

没错，那就贷款买房，这里有两种方式，一是等额本金，一是等额本息。这两种方式，各有优缺点。对年轻人而言，刚开始买房时，手头的钱基本都不充足，等额本息是较为合理的选择方式。

那么，究竟是贷20年，还是贷30年呢？如果年纪稍大一点，可以选择20年，但如果比较年轻，那就毫不犹豫选择30年。原因很简单，考虑通货膨胀，使劲地拖延还款，多点利息也无所谓。

另外，公积金贷款的年利率(3.25%)较低，先把公积金贷款的额度贷满(夫妻最高90万，个人最高50万)，使劲地用。剩下的再用商业贷款(曾经年利率是4.90%)，这就是所谓的组合贷款。

房贷利率，确实相对不高。既然要贷款，那到底要贷多少呢？考虑到通货膨胀因素，当然是贷得越多越好。

以600万的房价为例，三成首付是180万，七成贷款是420万(其中90万用公积金贷款，330万商业贷款)。

从上述分析来看，对于一对年轻夫妇而言，手头的钱可能不是非常宽裕，那么可以考虑作出如下轻压选择：

三. 费用计算

房子的售卖价格是600万，既然做出了贷款的选择，那就看看贷款买房的所有费用吧。

那么，售价600万的房子，实际最终要花费多少钱呢？把上述表格第二列的金额加起来就行，结果是991万。

第一眼看到这个数字，会觉得很大，对于普通人而言，几乎是天文数字。那么，有必要解释几点。

• “杂税杂费”部分，上述的30万以上，只是过去某段时间的一个参考价格，现在不十分准确，请自己去查并确认。
  

• 手头要有220万现金(180万 + 10万+ 30万)，而且需要一次性交齐。交完后，手上要留一些钱，毕竟要生活嘛。
  

• 总共贷款本息之和是771万(90万 + 330万 + 51万 + 300万)，要在30年内还清，每月要还2.14万(771万/360).
  

那么，有怎样一些残酷的现实呢？

• 首先，准备220万元，一次性交齐。关键是，这220万也挺难凑齐的，可能要到处借，于是有了“6个钱袋”的生动说法。

• 然后，每个月要还2.14万元。月月还，月月烦。不过，也没有必要烦，大家都一样，日子总得一天天过，有啥可烦的呢？

• 最后，成房奴了呗，不敢失业，不敢辞职，不敢生病，不敢乱花。其实，也没必要搞得这么苦！该吃要吃，该喝要喝。

四. 贷款利息怎么算？

眼尖的朋友，肯定注意到了表格中的0.567和0.91这两个数字，它们是怎么得来的呢？

数学不是特别好的人，不要过于纠结这个细节，只需要看一下大概是怎么回事就行了。

其实，只要高中不是特别贪玩，一定计算过等额本息公式，即PMT公式，也很好推导。

话不多说，直接用PMT公式吧，我们用计算机语言(Go语言)编程，来实际计算一下：

package main
import (    "fmt"    "math")
func get_pmt(f_interest_rate float64, term_number int, principal int) float64 {
  compound_rate := math.Pow(1 + f_interest_rate, float64(term_number))  pmt := float64(principal) * f_interest_rate * compound_rate / (compound_rate - 1)
  return pmt}
func main(){  n := 360  year_month := 12  p := 100
  r1 := float64(0.0490) / float64(year_month)  r2 := float64(0.0325) / float64(year_month)  a := get_pmt(r1, n, p) * float64(n) - float64(p)  b := get_pmt(r2, n, p) * float64(n) - float64(p)
  fmt.Println(a, b)}

用计算机编译运行一下，结果是：

91.06   56.67

这是什么意思呢？意思是，采用30年的等额本息贷款：

• 如果商业贷款100元，产生的利息是91元，那么总共要还191元，接近翻倍。

• 如果公积金贷款100元，产生的利息大概是56.7元，那么总共要还156.7元。

可以看到，商业贷款比公积金贷款更贵。所以，要尽量用满公积金贷款。对夫妻而言，公积金贷款最多贷90万，故有如下数据：

有的人说，贷款420万元，除了还这420万本金外，还得另外再还351万利息，这利息很高啊。

其实，这利息并不是很高，从30年后的视角来看，也许这些钱根本就不多，毕竟要考虑通货膨。

可以这么想，30年前的1991年，在农村，万元户凤毛麟角，而现在的农村，谁家没有1万元呢？

五. 月供的估算公式

现在，来给一个近似的月供公式， 其中x是买房的房价，y是x除以10000后的值，公式推导如下：

m = ((0.7 * x - 900000) * 1.9106 + 900000 * 1.5677) / 360  = 37.15 *  (x/10000) - 860  = 37.15 * y - 860  = 37 * y + 0.15y - 860  （以深圳房价为例，近似认为0.15y等于60）  = 37 * y - 800

所以：

m(600万) = 37 * 600 - 800 

也即：

m(600万) = 21400

六. 最后的话

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