房地产的铁王座，谁能坐上去？

很多行业，都有着“小阳春”、“金三银四”、“金九银十”这样阶段划分鲜明的行业冷暖周期，特别是房地产。

但今年的房地产，却没有迎来自己的“小阳春”。

国家统计局数据显示，一季度，全国房地产开发投资2.21万亿，同比下降9.5%；新建住宅销售面积下降23.4%，销售额下降30.7%（销售额下降更多，意味着销售均价同比下降，开发商以价换量）；住宅新开工面积1.25亿平方米，下降28.7%；住宅竣工面积1.11亿平方米，下降21.9%。

据克而瑞数据，今年3月国内TOP100房企仅实现销售金额3583.2亿元，同比大跌45.8%——2023年3月TOP100房企的销售额是6614亿。数据上，这可不就是腰斩吗？

地产是强周期性行业，涨起来一般都会远超实际价值，形成大量泡沫，俗称“超涨”；但跌起来也往往跌跌不停，甚至跌到对后购房者已经非常具有性价比的地步，仍然不能吸引购买，因为大家都“买涨不买跌”，越跌越怕自己买到半山腰，索性等跌到山脚下再入场，俗称“超跌”。

但实际上，楼市上行期，超涨的楼盘或许普遍；楼市下行期，却未必每一个跌价的楼盘都属于超跌，想捡漏、想买超跌的“笋盘”，搞不好抄底抄到半山腰。不过，在“五一”假期前，受一些关于楼市大政策的小道消息影响，A股有超百只地产股上涨，港股涨幅超过10%的也达到了34只。房地产到底怎么回事？

楼市未来，可能会是什么走向？作为带动上下游产业链、就业数无数的十万亿级板块，楼市落寞之下，又有哪些产业，能够接棒楼市稳经济、稳就业、充当M2货币蓄水池等多种经济功能，帮助中国实现经济的转型升级？

房地产大变将至？

4月28日，四川成都发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。官方提出，从4月29日起，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格、不再实施公证摇号选房。

随着成都限购解除，全国大部分城市都不再有限购政策。据中指研究院监测，目前除海南省外，核心城市中，仅有北京、上海、广州、深圳四个一线城市和杭州（新房）以及天津、西安两城主城区仍维持限购政策。七市一省之外，所有城市都已经全域退出限购，不再区分主城区和副中心城区，不再执行购房摇号，松绑离婚限购政策。

此外，还有小道消息在传言：五一后地产政策有重大方向性变化，比如进一步放开限购，放开价格限制，契税统一调降到1%等。而天津就在4月30日紧急出台了“半放开”的限购政策，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。不过，北京、上海今年是不可能完全取消限购的，甚至明年也不可能。

限购的历史，就是楼市的周期史。没有限购时，一般楼市下行；但现在继续限购政策的城市也并非楼市火热，只是不得不维持一个体面，维持政策工具箱不至于空箱，以在极低概率遇到的大困难时还有招数可用。限购有时是为了给自己扑火，有时则是为了保护那些不如自己的二三线。

其实，哪怕是在限购政策之下，一线城市一些顶级豪宅依然开盘就清盘，首销就过百亿的新闻也同样比比皆是。比如前段时间，上海的融创外滩壹号院二期开盘，共推出204套房源，当日去化率达100%，总成交金额99.97亿元。这可是平均每套总价近5000万的豪宅，富豪们抢起来就和大妈们抢白菜一样。

不过，在短视频平台以及众多流量号中，房价崩溃、腰斩的宣传比比皆是，甚至只要看空房价就会有更多的流量扶持。以至于有人吐槽，便宜房子都在抖音上了，真去一线市场，怎么买不到抖音上的那些便宜房子。

房地产行业当然在下行，但也不至于到“一文不值”的地步。虽然房地产地位不再和上一轮“涨价去库存”、“六个钱包”理论盛行期那么重要，但作为基础性行业，仍旧不能真的一蹶不振，陷入所有人不敢买房、开发商不敢拍地、地方政府收入锐减、公共服务涨价甚至停止运营的恶性循环。

这就是为何依然有救市、托市政策的原因。毕竟土地财政下，如果所有房子都一文不值，最终整个社会都会失去稳定的“船锚”。

而且，房地产真的完全崩溃了吗？

其实也不是。尽管“北京三环里单价3万”、“北京天通苑单价2万”等各类房价崩塌的新闻不少，但一般即使有，这些超低价房源的缺点却往往被流量视频所选择性忽略了，比如位于刚需板块但面积却有几百平，比如没有电梯，属于富人看不上、穷人够不着。

毕竟，截至3月末，广义货币(M2)余额304.8万亿元，同比增长8.3%。而2023年底M2为292.3万亿元，一个季度央行放水12.5万亿元，对于能够最先获取的资金的人来说，这些钱肯定会有一部分投入楼市。顶级豪宅被富豪们抢光的新闻，最近可不止一条。

房地产，就这样处于一种“薛定谔”状态，有的角度看已经死了，有的角度看依然活得很好。很难用一句话去说出当前的行业状态。

房价或许已经成功软着陆

终于能腾出精力谈论其他了

尽管当前房价相比2021年最后一个高峰期有不少回落，甚至不少城市均价回到2017年甚至2016年，但这种程度的房价下跌，虽然买在房价峰值时期的购房者损失惨重，但对整个社会而言，并没有因此产生难以承受的社会性代价，更没有重现日本房地产的爆炸式着陆。硬着陆风险太大，日本就是因此“失去了二十年”。

而大量风险，也在这三年的房价下行期，有所出清。虽然没有人会看好楼市，但楼市因此也得以“房住不炒”，更多富人可以将精力放在产业的投资上，而普通人也不用再担心房价暴涨时“一年不买房，十年全百忙”了。

或许可以说，中国房地产，已经成功软着陆了！

软着陆，才能出清最大的风险，才能尽快推动产业、推动社会、推动富裕人群更多往前走，往先进生产力方向走，国家也才能腾出经历去做更重要的事情。

软着陆避免了大量房子的断崖式下跌，银行不再担心房价暴跌导致房奴们索性断供（目前的断供数量显然还不至于产生系统性风险）；而购房者在还了多年利息之后，剩余大都是本金，也失去了断供（30年房贷前十年利息最多）的动力。

当然，也不是没有任何代价，比如亏掉首付的购房者，比如不再丰沛的土地出让金。

据中指数据，2023年国有土地出让收入累计47496.59亿元，同比下降17.20%，较2021年同期更是下降31.86%。

能够类比中国土地出让金的，就是美国的房产税。不过中国的房产税还不可能成为主流，据财政部数据，2023年土地和房地产相关税收中，契税5910亿元，同比增长2%；房产税3994亿元，同比增长11.2%。2023年房产税收入还不到土地出让金的十分之一。

通常，在经济迅速增长时期，房地产也会大规模开发，地方政府更依赖土地出让金，房产税收入很低。随着经济进入成熟期，房地产也从开发周期进入保有周期时，政府税收必须由间接税转向直接税（财产税、所得税）为主，这个时候房产税收入才能超过土地出让金收入。

毕竟，到了那个时候，城市化已经进入尾声，一二线城市将很少有土地出让，新房开工面积萎缩，二手房交易为主，政府也不再依赖土地出让金。房产税也只有在这一阶段才具备实施条件。

在国家层面，房地产已经退出了拉动经济增长的生力军行列；但是房地产税依然不可能成为主流，至少在住宅70年产权到期之前，很难再额外征收，毕竟不能重复征税。未来大量商品房在70年住宅建设用地使用权期限届满时，有可能通过按年缴纳土地出让金的方式来自动续期，从而类似于房地产税。

实际上，2018年到2021就是中国商品房建设的最后一波高潮，特别是2019到2020两年，房屋新开工面积连续突破22亿平方米。而2024年以后，房屋新开工面积大概率不会突破10亿平方米了。

房地产的时代过去了，但房地产并不会死去，任何国家都需要房地产。哪怕美国，房地产部门占GDP比重依然在15%-18%之间，且超高城镇化率下，美国地产销售中二手房占比超80%，对服务业拉动较为明显。而中国房地产业增加值占GDP比重约在7%左右，其实还低于美国。

与之相比，被嫌弃的中国房地产对服务业、制造业均能发挥带动作用，其实比美国房地产似乎还更加“正确”。

替代房地产的，或许不是一个产业

2023年，商品房销售面积11.17亿平方米，销售额11.66万亿元。

十万亿规模的房地产，加上带动上下游产业链，如此大规模的产业，哪个新产业能替代？

芯片半导体？空天经济、低空经济？大模型？新能源汽车？

据中国半导体行业协会统计，2022年中国集成电路产业销售额12006.1亿元。也仅仅是刚过万亿元，而且由于半导体芯片产业人均产值更高，可以带动高端就业，并不能解决更多劳动人口就业。

有报告数据显示，2023年中国低空经济规模达到5059.5亿元。不到万亿的赛道规模，也难题接棒房地产。大模型产业虽然代表未来，但很多大模型企业刚刚开始商业化落地，赛道规模距离万亿还有很远。

尽管大类上，制造业、批发和零售等的GDP占比都高于房地产，但制造业整体再进一步细分，就很难有哪个子类别能超过房地产。

而且，在有些人放弃房地产时候，也有新的企业在进入。比如东方雨虹、伟星集团等，在地产行业出清时趁机扩展业务版图。在大型房企陷入流动危机时，很多地方小型房企反而因为稳健的现金流而在二三线城市表现优异。

能够取代，或者说接棒房地产的，或许未必是一个产业，而是多个大产业的集合，包括汽车，包括光伏风电，包括储能，包括算力，包括机器人等等。

哪个产业能超越房产，成为经济第一支柱？

最近很多观点指出，新能源汽车，正超越房地产，成为中国的经济支柱。

但这实际上，这也是一种误解。

据中国汽车工业协会及国家统计局数据，2023年，汽车制造业完成营业收入100975.8亿元，同比增长11.9%，占规模以上工业企业营业收入总额的比重为7.6%。汽车产业总营收刚刚超过10万亿元，依然不敌2023新房销售额的11.66万亿元。

但汽车10万亿元的总产值，包括新车、二手车、修车以及众多零部件产业链，可以说囊括了所有。而新房销售额并不是房地产的全部，房地产也有二手房，还带动装修、建材、建筑等等。况且汽车产业，新能源汽车有大量政府补贴与税收减免，而房地产提供的各级税收是非常丰富的。

所以，单论哪一个新型产业，或许其科技成色高，或许其更代表新质生产力，但只能接棒房地产卸下的部分重任，不能完全替代房地产所带来的稳定作用。

毕竟，房地产及其产业链可以为大量农民工提供就业，这是汽车产业不可比的。

汽车产业正在建设大量无人工厂，尽管绝对无工人还做不到，但每亿元产值的工人比例相比建筑业可以做到很低。而建筑业在至少几十年之内，是很难做到依赖机器人就能建设好房子的，离不开熟练的建筑工人。

对就业的带动面，是新能源汽车不能与房地产相比的。 

而基于房地产的更多市场，还有很多没有充分挖掘。装修同样是堪比房产的大产业。

据测算，国内城镇存量住宅约有5亿套，按10年左右翻新周期，年均翻新需求在5000万套左右。整体家装费用均价在15万元/套以上，家装翻新规模约为7.5万亿元/年，住宅局部改造和公寓等商用类室内装修也存在较大规模。理论上，室内装修市场规模将在约10万亿元/年，但现有规模仅为约2万亿元。

10万亿，这也是堪比2023年汽车产业总产值的大行业。

一个新兴产业，虽然看似发展美好，但依然很难替代掉房地产。实际上，哪怕发达国家，房地产依然是经济的重要组成部分，是人民追求美好生活所绕不开的领域。衣食住行，居住品质的升级，远没有到达终点。

在近日举办的“中国经济季度观察·圆桌纵横谈”上，复旦大学经济学院院长张军就表示，如果我国把主要精力放到高附加值行业，也许能在某些领域有成绩，但很容易出现各个地方都去干同样的事情。

张军认为，政府也不需要通过出台越来越多的产业政策去驱动单一领域过快的发展，“如果更多的资本都集中到这个领域，实际上会削弱我们整体经济创造就业的能力。”

同样的，房地产行业确实在下行，但作为大国经济的重要压舱石，依然不可或缺。而那些被我们寄予厚望的新产业，也不用着急去替代房地产。在房地产落寞时，这些新产业确实被衬托得更加光明，但实际上，这些闪亮的新星规模还是不够大，需要更多时间和政策扶持，才能在未来接棒房地产，成为大国经济新的压舱石。