放弃学区房后，我们该买什么样的房子？

3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，对学区政策进行了重大改革，也给前一阵一直火爆的上海学区房市场降温。简单来说，这个政策就是强行把一些好学校的招生名额，分配给了不同区，不同的学校，而不是像之前只是从学校对口的小区招生。这样就造成一个结果，差学校排名前几的学生跟好学校的学生最后上的是同一个高中。我们都知道，一个好学校即使中等成绩的学生，到了别的比较差的学校也能成为排名前几的学生。而上海现在新实行的制度，一定程度上打破了之前招生的限制，让每个学校的好学生都获得机会，试图达到教育平衡的目的。

 

这一政策被认为是对学区房有利的打击，而且有了这个先例，后续如果其他城市的学区房太热的话，不排除借鉴上海这一政策的可能性。如果这种制度被更多城市广泛使用，会很大程度上降低父母买学区房的积极性。

 

4月份北京又相继公布了西城、海淀、东城区的新的入学政策，实行多校划片，电脑派位的制度。总的来说，也增加了买学区房上名校的不确定性。

 

学区房的价值，我也深有体会。拿我的亲身经历来说，当时在济南买的第一套房子是一个央企开发商开发的，建筑质量和小区绿化都还不错。而对面的小区是当地的一个小开发商开发的，密度大，也没有园林，物业管理也不太好。之前出租房子的时候碰到一个中介，还跟我说因为我那小区的环境比对面好，房租也要相对高一些。

 

但是后来，周边开了一个名校的分校把对面小区划进了学区，然后人家一下就逆袭了。当我卖房的时候，对面小区一平米就要比我们小区单价高3000。可想而知，在北京这种情况价差会更大。两个小区隔着一条马路，因为所属的行政区和学区不同，高的价差能有将近一倍，一个13万，一个7万。自己的亲身经历也让我吃了学区房的亏，认识到学区房的重要性。

 

学区的优势不仅提现在房价上，当楼市不好的时候，抗跌性也很强。

 

但是不管在哪个城市学区房都是一小部分人参与，以北京为例，学区房主要是指东、西城和海淀，这三个区。每个区的门槛都很高，购买学区房的成本多则上千万，少则5、600万。

 

学区房的主要客户群体主要有三类：一类是本身家就住在学区房小区的，任何一个城市的学区房都是在核心地段，所以能在这些地方有房的多半也都是本地人；一类是有钱买学区房的，这类人是社会上的高收入群体，收入水平是站在金字塔塔尖的；还有一类是置换买学区房的，买学区房的并不全都是有钱人。有一些人是把自己原本住的面积大的房子卖掉，然后再去买一个面积更小的学区房，这样做的人也不在少数。这些人并不是大家所想象的有钱人，他们也是普通的上班族，为了孩子买学区房，牺牲了居住品质。

 

对于那些为了孩子上学的父母们来说，学区是自己买房的决定因素，唯一指标，其它的都不重要。可怜天下父母心，学区房的热潮还在于一直会有人接盘，每年都会有新晋父母为了孩子教育买单。

 

可是对于大多数人来说，一方面是因为自己没有户口，另一方面也是政策的打压，造成了很大的不确定性，所以不会去买学区房。

 

那如果不买学区房的话，我们该怎么选房呢？

 

1

次新商品房小区

 

我们有时候会看到这样的新闻，某个城市的某知名小学对口的老破小区几十平米的房子，单价却要比周边贵好几万。像北京、上海这样的城市，更夸张的有的地下室还卖了好几百万。而谁都知道这样的房子，买来后基本没法住，特别是一家三口，即使住的话，体验也会非常差。

 

现在市场行情比较分化，包括以后可能都是分化行情，很难再像16、17年那样普涨了（不要怀疑上面稳定房地产的决心），这也就提醒我们以后买房更要有选择性。

 

观察北京这波涨幅，我们也看得出涨幅比较大的区域主要是北边，对比东五环，南四环，通州，顺义的几个次新小区涨幅并不大，在20、30万左右。虽然北边的涨幅比较大，但也主要集中在次新小区，北三环，北四环一些没有学区的，地段非常不错的老房子涨幅也不大。北边如太阳宫、望京、北苑、上地这几个区域的次新小区，单价涨幅却在1-3万之间。就连回龙观五环外的地方，几个次新小区，涨幅普遍也都在10%-20%之间。

 

以后人们买房会回归到自住需求，更加注重居住体验，特别是在北京这样充满两限房和塔楼的城市，次新商品房小区会格外受欢迎。这些小区通常都具备这几个要素，地段不错，临近地铁，周边配套齐全，有商业，购物方便，小区年代新，环境好，物业管理不错。满足这些条件的小区即使不在城市中传统意义上好的地段，也会很受年轻人的喜欢，在市场上很受欢迎。

 

2

名校分校

 

可能很多人也观察到了一个现象，最近几年名校的分校越来越流行。教育跟其它领域不同的是，不能单纯靠着金钱取胜，一些新建的学校虽然成绩不见得多好，但是硬件设施都非常不错。

 

有的人对于去买分校学区房的人会比较质疑，认为其不值得。但是我们反过来想这个事情，名校的本校只有一个，但是本校的竞争已经非常激烈，当父母们无法付出本校的入门成本时，去占有一个分校的名额也是一种心理安慰。

 

事实上，有的名校的分校经过多年的发展也用成绩证明了自己，至少在同区域中是排名靠前的学校。不过在名校分校的选择上，家长们也要擦亮眼睛，对于一些只是签合同借用名校名称的假冒分校要小心了。

 

另外就是有些学校本身基础不错，虽然在全市中处于腰部地位，但是在区域内却是头部学校，教学质量也不错。在顶级学区房不确定性增大的情况下，这样的学校会迎来利好。

 

以后我们再去评估一个学校是否有潜力时，还有很重要的是一个因素就是看生源质量，这点可以了解学校周边的购房人群和小区品质。产业是有区域聚集性的，我们可以从这点来猜测出附近家长们大多从事的职业。家长素质高对于孩子的教育自然也会更重视，当然还有大家所说的基因因素。

 

以前大家对学区房的概念没有这么深，都是遵循着就近入学的原则，所以有的片区，虽然基础不好，但硬是被好的生源给读成了现在的学区房。虽然现在不同于以前了，但是对学校来说好的生源非常重要。

 

结语

 

老牌的学区房依然有其优势和深厚的底蕴，但是对于那些不想牺牲居住品质，不想参与激娃的家长来说。小区品质加上名校分校，符合这两个条件的小区会是他们买房时的重要参考因素。

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