21年北京的房产调控政策发生了什么变化？
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2021-06-26 14:59
一直以来北京都是全国房价调控最严格的城市，在调控政策上也扮演着领头羊的角色。关于房地产的调控政策都是北京先出台，然后其他城市再进行效仿，所以关注北京的房产调控政策，对于其他城市来说也更有意义。而对于购房者而言关注北京的购房政策，对于自己去推算所在城市未来可能出台的调控政策也非常有参考价值。
5月份北京刚刚结束今年的第一次土拍，现在土拍结果都已经出来了。通过这次拍地，我们可以看到北京的调控政策又发生了哪些变化。
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限价依然存在
首先要说的一点就是大原则，限价依然存在，对于新拍的地块，政府依然采用了非常严格的限价，给予了售价上限，开发商并不能随意定价。
只是从限制的价格上来看，大家发现新拍的地块明显要比去年高，对比周边的二手房来说也处于中高水平。而去年拍得的限竞房可是明显要低于周边的次新商品房小区的。所以这一波土拍的火热程度和价格，也提高了限竞房的去化速度。
除了限价之外，对于土地的溢价率也制定了上限，不允许开发商一味的抬高价格。当开发商的竞拍达到溢价率上限时，则开始比拼建筑方案，开发商递交各自的建筑方案，由政府组建的委员会评选出好的方案，谁的方案好就把土地交给谁。老实说，这样的方式压缩了开发商的利润空间。
房住不吵的大基调之下，限价会依然存在。
2
新房面积更大
之前的限竞房有个很重要的规定就是执行70／90原则，即90平米以下房子占小区总房源的70％以上。所以在过去的几年，北京的新房中出现了很多89平米的三居户型，这也是为了满足刚需的需求。
但是现在新拍的地块，虽然有的也执行70／90原则，但是这个政策变成了套内面积，以套内90平米，80％的得房率来推算的话，建筑面积应该在110平米以上，面积更大了，对于购房者来说总价更高了。
3
共有产权商品房诞生
之前大家都听说过共有产权房，指的是政府建设一批房子，价格明显低于市场价，但是产权不完全属于自己，政府持有部分产权。有购房资格的人提交申请，待申请通过后就可以购买，而且限售五年。
通过以往的成交来看，共有产权房的去化也并不理想，主要还是因为房子位置不好，质量差，还限售五年，而且只能卖给特定人群。北京早在17年颁布的一项规定中就说明共有产权房永远不可以转为商品房，锁死了其投资价值，流通性也受很大影响。
今年北京推出了升级换代产品，诞生了一个新的概念，共有产权商品房。30宗地中有6宗是共有产权商品房，地块的性质跟普通的商品房并无差别，政府对开发商的建设也没有要求，只是产权上不完全归属于个人，部分产权归属于政府。这样做的一个很重要的目的也是为了降低房价。以上地树村为例，单价8.9w的价格，对比周边11万的价格来看，明显倒挂，性价比很高。
而且与共有产权房很大的一个区别是这种产权的房子在二次销售后，产权就可以完全归属于个人了，也就是变成了纯商品房。只是房子收益中，按照产权比例需要把政府的那部分交给政府。
也许你会想，如果把房子立马卖掉那岂不是就转换成商品房了，遗憾的是对于价格跟周边明显倒挂的地块还是有五年限售的。只是那些配建公租房的，价格跟周边差不多的商品房地块没有五年限售。
4
小区配建公租房
不同的阶段，政府会采用不同的调控手段。
从16年下半年北京推出了限竞房地块开始，之前的几年北京销售的新房中很多都是限竞房。但是从今年新拍的地块来看，限竞房已经退出舞台了。新拍的地块主要都是以商品房为主，虽然有限价但是跟之前的限竞房有个非常大的区别就是不再有五年限售。
可如果你认为现在的房子更合适购买了，也不是那么理想。虽然新拍的地块不限售，但是政府规定在商品房地块上配建不同比例的公租房，30宗地中有13宗地块都配建有公租房。其实这也符合政府的调控政策，在年初的政府报告中，北京市政府就把公租房列为一个解决住房问题非常重要的手段，扩大公租房的建设规模。
解释一下公租房的定义：
公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，包括一些退休老人及残疾人。还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
这样一来对于买商品房的人来说，有个不太好的地方就是小区里面会掺杂很大比例的租房人群。有些人心里上是比较介意的，当然这到时候还看开发商具体怎么盖房，也有可能是公租房的楼栋和商品房区域用铁栅栏或别的方式隔开。
结论
一是之前有的人说通过这次土拍来看，以后纯商品房社区会变得越来越稀缺。确实，这次供地的30宗地块中，没有一块纯商品房地块，都不同程度上受着政策约束。即使是崔各庄，树村这样非常好的地块也都没有获得纯商品房待遇。
二是公租房和共有产权两种方式交叉使用。配建公租房的小区就不会再设共有产权，而定为共有产权的小区就不会配建公租房。
三是供给共有产权房的比例正在减少，30宗地块中只有房山的一块地是共有产权房，而全北京还未申购的共有产权房项目只有9个。这对于有意买共有产权房的人来说不算好事，机会不多了。