北京买房，该买新房还是二手房？

到底该买新房还是二手房，这也是很多人一直纠结的一个问题。

关于这个问题，也没有标准答案。我在这里给大家分析一下买二手房和新房的利弊，大家可以根据自己的情况选择。

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新房

还是从房子产权说起，现在北京买新房的话，主要有三种产权：共有产权房，限竞房和商品房。

北京政府这几年为了缓解住房压力，推出了不同产权类型的房子。不同产权的房子，价格、升值性、居住体验都是不同的。

A：共有产权房

共有产权住房是地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭。配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

上面的这段官文，你可能没听懂，我通俗的解释一下。共有产权房最大的优势就是便宜，相比周边的房价要低30%以上。但是房子的产权不完全归自己所有，部分归国家的，部分归个人。如果哪天你想把房子卖了，卖得的钱根据产权比例由政府和个人来分配。

这类房子最大的优势就是价格低，政府推出这类产权的房子显然也只是为了满足大家自住需求，而避免借机炒房，断了依靠房子资产升值的念头。

之前购买这类房子对于购房者的要求还比较高，除了最基本的北京购房资格外，还要有房子所在区域缴纳社保的要求。但后来因为很多共有产权房申请的人比较少，所以也会把资格放开，只要有北京购房资格就可以申请。不过这个要看具体的房源位置，有的小区购买比较容易，但个别地段特别好的小区申请还是很难的。

要单说价格共有产权房是很便宜了，有的小区单价2万，买一套90平的房子，总价180万，首付只需要50多万。看起来很美丽，但之所以没有预想中的那么受欢迎，主要也是共有产权房的劣势也很明显。首先要说的就是房子失去了投资属性，房子五年之后才可以出售，而且政府有优先回购的权利，同时也只能卖给有购买共有产权房资格的人，面临的受众群体少很多。很多人买房子，自住的同时也追求房子升值带来的收益，共有产权房的性质决定了它失去了金融属性；第二就是共有产权房小区的环境、地段、物业和建筑质量相对而言都会差一些，即使自住也会牺牲一些居住品质；第三是房子虽然便宜，但毕竟产权不全都是自己的，也有部分人计算把全部产权加到一起的价格，认为买共有产权房其实也并不划算。

我个人的观点可能比较偏激，除非你是北京人，无法离开北京，为了自住买共有产权房，要不然我是非常不建议买共有产权房的。如果你是追求房子未来的收益，北京的房子买不起，哪怕你去几个好的二线城市买房，过几年享受到的收益很可能也要比共有产权房高。

B：限竞房

限竞房，通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。其重点是在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格，而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍，由出价最高者获得。这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。

事实上近几年在北京市场上买的房子，大多都是限竞房，例如南边的中海寰宇天下，北边的万象悦府，奥森one，奥海明月，华樾北京等等，之所以会这样也是因为政府这两年卖的地大多是限竞房地块。从2017年到2019年这3年，北京一共提供了106块限竞房地块，占所有供地比例的87%。所以如果你是近两年买房的，发现限竞房很多，完全不用感到奇怪。

对于购房者来说，限竞房最大的优势是开发商拿地的时候政府已经把房子的最高售价限制住了，相当于提前知道了房价。这样的话如果你想买哪个楼盘，可以提前按照房价来估算自己的首付，做到心里有数，更不用担心开发商随意涨价了。

限竞房应该说是被加了限制的商品房，在产品上来说最接近商品房。而且过去几年，由于某些限竞房的地段非常优秀，价格又明显低于周边的二手房，所以也遭到了疯抢。

不过限竞房也有一个最大的劣势，就是限售5年。解释一下这个限制的影响，因为限竞房是新房，所以买的时候都是期房，通常来说都是在房子交房前2年的时间你就把首付交出去了，房子交房前的一年半时间你就开始还房贷了。对很多人来说在这一年半的时间里都处于房贷和房租并存的状态，需要考虑一下经济支出。

而限售5年是指拿到契税票或者房产证开始计算，所以等到房子交房，然后再到你可以把房子卖掉，前后要7、8年的时间。现在社会变化很快，7、8年时间会发生很多事。这样一来，无论是你中间想换房，还是说因为生活中的变故，想把房子卖掉都无法操作，而且限竞房银行不接受二次抵押。

C：商品房

商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

商品房就比较简单了，大家房子的传统认知都是指商品房，可以自由买卖和交易，没有限售。

从17年到19年这三年，北京只提供了15个商品房地块，还有的在怀柔、密云这样的区域，所以近两年北京市场上的商品房特别少，变成稀有品了。

另外就是商品房对于开发商来说，没有价格上的限制，开发商可以自由定价，这样一来开发商做产品会更用心一些，当然价格也会更贵。

其实从产权类型上讲，最好的就是买商品房。只是有的开发商把产品做得好的同时，户型也偏大，上千万只能买个两居，把很多刚需挡在了门外。

不过这种现象在以后会有所缓解，2020年北京的供地中，有36个商品房地块，占比81%，后续会有更多商品房面世。

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二手房

说完了新房，再来说一下买二手房的优势

一是二手房是现成的产品，很多东西能够做到眼见为实。看房的时候能够切身感受到房子的户型，周边噪音，楼层采光等。这些问题在看房的时候能够非常的明显感受到。

这几点中重点说一下采光，这是很多人买房的时候会忽略的一个问题。开发商总是想在有限的地块上盖更多的房子，有的小区由于楼间距低造成有的楼栋基本全天无光。还有的楼层由于比较低，虽然不会被前后的楼栋遮挡，但是楼前的树会把屋子的光挡的严严实实的。

这张图拍摄于上午11点，天空如此晴朗，但是这栋楼的15层以下基本没有阳光

这些问题在买新房的时候很多人不会想到，换句话说，即使想到了其实也很难判断。而一旦买的房采光不好，到时候就很闹心了。

二是买二手房能早时间入住。众所周知，北京的房租很高，这是个很大的优势，特别是有孩子的家庭。按照北京的房租，即使你在五环外租一个两居室保守估计也要6000元，加上一个月的中介费一年的开销就是78000。

对比新房，交房后还要装修、晾味，保守估计需要半年。对于购房者来说，早一天住进去，就相当于省一天的钱。

三是担心新房质量。这几年房地产市场并不如以前好，限竞房由于限价开发商的利润也受限。北京这两年交付的新小区，出现了大量维权的现象，主要集中在两点，一是建筑质量比较差，二是规划的与实际交付的不相符。所以质量也就成了很多人买新房的顾虑。

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新房的优势

买新房的优势在于能够以相同甚至更低的总价买到更好的产品，毕竟限竞房政府限价了，价格优势还是有的。如果你看二手房会发现，想买一些次新小区，满足小区环境好，物业好，人车分流这几个条件的小区价格都比较高，还不一定有合适的房源，而买新房（限竞房和商品房）的话这几个条件会轻松满足。

第二是户型优势。限竞房出来以后，出来了一种非常流行的89平的三居户型，虽然有的人说实用面积60多平的三居住起来不太舒服。但对于刚需来说，毕竟是三居，还是非常实用的。如果你看过北京的二手房会发现，这种户型在二手房市场是很难遇到的。

第三就是买新房不用中介费，这一点有些人是比较介意的。按照某家大中介2.7个点的中介费计算，500万的房子中介费就是13万，确实是一笔不小的费用。而如果买新房的话，只需要缴纳相应的税费即可。

最后要说的就是首付差异上，首套的话还好，但如果是二套的话差异就大了。二套买新房首付需要80％，而如果是二手房的话五环外可贷款149万，五环内可贷款180万。相比较而言，买二手房的首付预算要低一些。

好了，我把新房和二手房的优势和缺点都跟大家说了，大家可根据自己的需求选择。

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