复盘：贝壳是怎么用技术改变居住的？

标准化和数字化之后，贝壳接下来要实现的是什么？

2020 年 8 月 13 日，诞生仅两年的贝壳找房赴美上市，且市值不断攀升。但是回头看这家公司诞生之初，实际上不少外界的猜测和质疑：比如「链家并购扩张的商业模型被证伪后，左晖给自己寻找的新故事」，「既做运动员，又做裁判员」，类似的声音还有很多。

实际上，贝壳的商业逻辑与大多数人认为的不同，并非战术上的市场争夺技法，而是一个战略上的「对产业变革方向的判断和选择」。

过去的房产经纪市场鱼龙混杂，各自为政，一个个经纪品牌和房源、经纪人、客源就相当于一个个小池塘。这样的产业发展空间非常有限，不提升产业的基础效率和价值空间，只是无限「内卷」是没有意义的。

所以贝壳这家公司给自己设定的「元问题」，就是如何把他们打通，变成大江大河，这样才真的是一个贝壳找房创始人左晖所说的「让人有热情的大行业」，这样所有行业成员才有机会解决大问题，创造大价值。

三年时间过去，从链家的思维体系中跑出来的贝壳，用自己的方式诠释了在居住行业的新定位：科技驱动的新居住服务商，并将往日的竞争对手们变为「服务对象」，走出了「先竖再横」、从线下到线上的独特之路。

5 月 20 日，2021 财年的 Q1 财报显示，贝壳实现营收 207 亿元，同比大增 190.7%，在房地产淡季依然实现有效增长。

作为行业中最特立独行的那一家，贝壳能取得今天的结果和影响力，与贝壳在行业当中用一种更高维度的思考方式来看待房产，甚至整个居住产业，有很大关系。在过去几年当中，居住行业的一场变革里面，并不仅是贝壳在商业模式上的创新才获得。其中有一个非常容易被忽视的重要角色，就是技术。

如何诠释贝壳作为「技术驱动的居住服务商」角色的建立，这家公司形成了一些典型的，值得从技术角度复盘的案例。

技术的抉择

从正常的商业认知来讲，一家服务型公司往往比纯粹的产品型公司更加困难，在信息化较落后的房产行业尤为如此。

美团创始人王兴曾经用原子（物质单位）、比特（信息单位）的相互作用来形容互联网：互联网的作用，一个是用移动比特代替移动原子，一个用移动比特辅助移动原子。

居住行业同理。如果要改变行业此前的模式，把一个个的经纪品牌打通，对居住行业来说，最需要解决的是怎么让消费者和真实房源更容易、更好地接触。在这其中，对于技术的选择就是对于问题的选择，只有明白解决哪个问题，才能用更合理的方式帮助服务对象。

早在 2008 年，链家内部就开始做房屋的数字化，。包括十年后，贝壳成立如视事业部，将 VR 技术正式带入找房、看房的业务，本质上都是在将真实且庞大的房源信息数字化，消费者会被数字化与用户体验吸引而来，最终系统内房源信息也会越来越多，用户越来越多，形成了正向循环。贝壳再引入核心竞争力之一——经纪人协作机制，经纪人按照一定的规则进行房源共享、收益共享，打破行业以往「成交为王」的恶性竞争博弈，让经纪人能更安心作业、享受稳定收益，从而愿意长期从业，也进一步提升了服务品质，这又是另一个正循环

伴随着数字技术的成熟，在虚拟世界里查看信息，甚至与信息开展交互这种略显科幻的场景，也被人们发现是可以描绘出来的。这使得贝壳提出了一个新的尝试，「数字空间」业务应运而生。

贝壳副总裁、如视事业部经理惠新宸回忆，从贝壳还不是贝壳的时候，一直走到现在，整个过程中经历过几次选择的时间节点：

如何把线下空间「搬」到线上，使用的技术是有几种选择的。比如最常见的全景照片拍摄、序列帧的方式与三维重建，即贝壳最终使用的 VR。当时的 VR 技术并不成熟，也看不出与房产有很大关联，但贝壳的出发点是在于，以数据价值做考量。

「如果采集到的画面数据量越大，代表着它潜在的数据价值也就越大。」惠新宸告诉极客公园（ID：geekpark）。而当时，贝壳甚至不具备全面的 VR 数据分析能力，只是以做大数据的经验来判断，数据一定会有价值。

现在回头看，数据带来的价值也很容易展现出来。2019 年底，如视 Lite 发布，凭借对贝壳 VR 房源数据的深度学习，用单目图像深度估算技术，将二维的房屋图片赋予三维的「深度」，实现对距离远近和方位的感知。用普通的全景相机和手机，搭配如视自主研发的 APP，拍摄好的图片会自动进行 AI 拼接与 3D 化处理，生成三维空间结构模型。

如果没有基础的三维数据，就很难实现后期的二维变三维的高效率转化，这其实是贝壳用发展的眼光看待技术，意识到有些技术在未来能够得到充分发挥的价值，并且还能够持续深入发展。

如视 Lite 将二维照片赋予三维「深度」| 贝壳

另一个选择则是在质量方面，贝壳到底追求的是什么。比如，同样是线上呈现房源，那么房屋图片需不需要 PS 或者加滤镜，加上广角这种的大视角使得房屋看起来更大？还是说就是真实呈现？贝壳最后从美观和真实当中选择了后者，衡量标准就是希望让消费者去看房的时候，「线上和线下是一个样子」。

这些底层价值选择，决定了贝壳的技术路线。比如围绕真实，贝壳在技术上的迭代全部都集中于此。如视研发的 VR 扫描设备背后的技术，由基于结构光的采集技术转变为基于激光的「伽罗华」，前者可以实现 360 度自动全景扫描，采集场景的深度数据，并对画面进行自动拼接处理；设备搭载的深度激光检测模组，既让采集半径由 5 米扩大到 10~25 米，大幅减少了采集点位，提升采集效率，也让深度采集精度达到 20mm 的绝对误差，测量面积误差可控制到 0.4% 以内。

在终端设备方面，贝壳在研发时候同样选择了足够前瞻的技术，来支撑它可以到达技术改变的临界值，确保它在更前沿的地方也可以迅速匹配使用。

「终端的升级说到底就是算力的升级，整个基础技术的提升让它的产物可以变得更精准。」惠新宸告诉极客公园，技术的提升导致终端的升级，从而会衍生更多的产品和交互形态，这些都是构成数字空间的重要要素。

但是同样可以看出，不管是房屋的数字化还是到今天更广阔的数字空间，贝壳的逻辑也比较清晰地展现在眼前：做居住行业的基础设施。

惠新宸打了个比方，如果把行业比作一套火车的运行系统，现在的阶段只是在铺铁轨。但也只有「铺了铁轨」，实现了对技术的判断和抉择，才能支撑贝壳「居住服务提供商」的定位，最终拥有可能是行业中最多的真房源、更多的客源，以及经纪人之间更有效的合作，而非内卷般的竞争。

技术必然性

如果说技术成为了过去三年时间，贝壳最具差异化的竞争力，那么未来 5 年甚至 10 年，技术将会怎样在居住行业继续发光发热？

「数字空间」就是贝壳对于未来的描绘。为什么要推出「数字空间」？如果回答这个问题，要先从居住行业的发展开始谈起。

衣食住行，自古以来属于人们最基本的生活条件，在互联网时代的发展却显得不那么平均。全中国与居住相关的市场有 30 万亿的交易规模，仅次于社会化零售，却在互联网信息化的过程中发展垫底。

究其原因，实际上与整个交易链条都息息相关。在极客公园过去的文章中提到过，贝壳的内部培训中，董事长兼 CEO 彭永东会反复向新员工强调，在过去房价飞涨的年代，买到就是赚到，消费者不那么在意服务，房产经纪只为这个唯一的目标服务，这也是为什么房产经纪一度被打上「地头蛇」、「骗子」的标签。当经纪人想尽办法只为成交，赚一笔算一笔，行业处在相对混乱的状态。

在增量市场向存量市场转变的当下，这个行业也正在向专业化靠拢。但行业同样也有它自己的特点，彭永东在 2021 年 4 月的一次演讲中提到两个数据，全中国一年的房屋交易是 2000 万套/年，如果只算存量房，其在中国的换手率大概在 1% 到 2% 左右，大概 50 年换一轮，频率可以说是很低。

另外一个数据是行业转化率，1/2500。相当于 50 个线上的流量会转化成一个商机，或者转化成一个有意向的客户，然后 50 个有意向的客户，会形成最后一次的成交。在彭永东看来，从流量开始，一直到最后的成交，居住行业低频，低转化率，体验差……行业特性决定了它在互联网时代数字化节点的困难，但贝壳看到的，也是其中新的机会。

在这套完整的流程面前，贝壳使用的方式就是将它拆解成为上百个小的环节，之后在产品上通过技术的方式把它们重新连接，形成一套行业的操作系统，建立从底层的「物」到上层流程和服务的一套标准。

更重要的是，技术作为一种手段在完成对行业的定义之后，会满足核心的消费者体验。彭永东提到过，自己与一家搬家公司交流，得知因为贝壳有了 VR 空间后可以做很多的仿真，搬家前后如何摆放家具，哪个家具应该摆放在哪里，都可以通过数字空间来解决。

在贝壳看来，数字空间的价值，不仅在于整个交易流程中重塑消费者体验，还提供了整个居住行业更多的基础支撑——当房屋的全量信息都被数字化复刻，不只是线上看房，它还可以在装修、家装的过程中参与到消费者的体验当中。在房屋施工的过程中，消费者可以看到装修的质量以及施工进度的管理。

比如在数字化空间中叠加「时间」整个变量，就可以看到你的家未来的样子——「贝壳未来家」就是这样的产品，通过 AI 渲染，用户能够直观体现一套简陋房源装修前后的对比，这一功能基于物品识别技术，将房屋三维户型图与智能设计相结合，通过家具、风格的实时渲染和拼接，在短时间内将购房者脑中的装修方案具象化。

贝壳未来家可以线上规划房屋装修设计 | 贝壳

「人们想到的、看到的和最后实际得到的，这三者之间有两个巨大的鸿沟，如何跨越这两个鸿沟是整个产业面向数字化需要去突破的地方。」贝壳方面提到。如果没有适合的技术在其中推动，进而对流程进行改变，它只能沦为一个营销工具。

瞄向更大的问题，用更好的技术去解决，进而提升效率，这才是行业未来发展的出路贝壳在推动产业发展过程中，解决原来行业中看起来无法解决的问题，技术也许是最重要的一个支点。

从对技术的信赖开始，到以技术视角解决一个个真实的问题，再到数字空间构建层面、以技术为基底构建新居住的最终蓝图——这就是贝壳在产业互联网中趟出的「新路」，也是贝壳这家公司为何是「技术驱动」的真实注解。

图片来源：贝壳

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