黑石30.5亿美元收购SOHO中国，背后透露出哪些新机遇？
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2021-06-23 17:13
黑石买SOHO，是“不亏钱”的生意。
作者 | Amelie
编辑 | Juni
首图来源：视觉中国
还记得当年万科宝能战如火如荼时，“门口的野蛮人”被重提出来成了网络热门词。这场中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战，从2015年一直打到2018年，给房地产企业乃至很多传统行业都狠狠上了一课。
相信在万科被步步紧逼的时候，SOHO中国早已经在考虑自己的后路了。和“野蛮人”正面交锋很难体面收场，主动找买方也是以退为进的策略。从2019年开始，陆续传出SOHO各种找卖家的传闻。直到今时今日，传闻成真。
图源：SOHO中国
6月16日，黑石收购SOHO中国的项目尘埃落定。95年成立的SOHO中国，前身是北京红石实业有限责任公司，距离现在已有26年。
这个从2019年开始谈的合作，最终以30.5亿美元的价格敲定，离谈判初期市场传言的80亿美元收购价相差甚远。
SOHO的30亿美元亏不亏
6月16日北京时间SOHO中国发布公告，黑石发出全面收购要约，投资SOHO中国，交易代价236.58亿港元（约合30.48亿美元），以取得SOHO中国的控股权。
交易完成后，SOHO中国现有控股股东（潘石屹夫妇）将保留9%的股权，继续在香港证券交易所上市。
图源：SOHO中国
尽管从表达收购意向的对外报价来看，SOHO中国的估值一直在不断缩水，但作为港股上市公司，自和黑石互通心意之后，股价经历了三度暴涨。这次停牌前，SOHO中国上周股价飙升48%，创下该公司2007年上市以来最大涨幅。如果不是遇到全球性的新冠肺炎，这个收购兴许会提早达成。
早在2019年，媒体爆料SOHO中国正考虑以80亿美元出售其在中国的办公大楼，接盘方正是黑石。
这一消息在2020年3月得到证实，黑石提议以一半的价格40亿美元收购SOHO中国，但不巧恰逢疫情迅速恶化之时。彼时因为此收购消息SOHO停牌前，股价在当天一度涨了37.58%。在两个月的观望期之后，据彭博社援引知情人士的话，“由于疫情影响导致SOHO公司前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。”
图源：SOHO中国
有趣的是，到去年11月，市场上在传，高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判，拟将其私有化，对价可能超过黑石20亿美元。这个收购的消息刺激SOHO中国股价一度飙升超40％。高瓴资本随后也官宣辟谣：“无意将SOHO中国私有化”。
到今天，SOHO中国港股股价在暴涨一周后，达到了2019年9月2.3元时的两倍4.6元，其公司市值在疫情动荡的这两年翻了一番，比收购消息之前高了242亿。
图源：The Economic Times
在网络上盛传“潘石屹要跑路”，并不是空穴来风。
从2014年开始，SOHO中国就走上了不断“卖卖卖”的道路。据统计，在这几年间，SOHO中国通过出售资产套现超过350亿元。
边卖国内资产的同时，潘石屹夫妇也没停下继续在海外收购物业楼股权的脚步。
在国内房地产业越来越不好做的现状里，这次潘氏夫妇一次性套现142.81亿港元并保留公司9%的股份，下一个时代里“Old Money”里，也许已经有他们的一席之地了。
黑石买了SOHO中国，赚到了吗？
从黑石集团对外公开的数据可以知道，房地产部门管理着约1960亿美元的资本。近年来黑石对华投资策略一直是“重仓中国”，在中国地产领域投资尤其高调的当下，仅是今年6个月，加上SOHO这笔投资，黑石就已经在中国地产界砸出54亿美元。
这三项大手笔分别是：
1月，以11亿美元从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区；
6月，以13亿美元收购中国泛海控股集团有限公司旗下美国国际数据集团（IDG）；
6月，以30.5亿美元收购SOHO中国。
图源：Business Today
在上个月“第15届中国投资年会·年度峰会”上，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民（Stephen Schwarzman）在线上演讲时的发言，也清晰地描述了黑石未来在中国的投资计划：
“ 在中国房地产领域，我们非常重视仓储和物流，这是网络购物和其它线上活动的物流链中的一环。另外，我们也青睐多户型住宅、公寓楼，这类资产在地产行业表现优秀。”
他还说，自己依然坚守“重仓中国”的理念，坚信中国会成为全球范围最强大、发展最快的国家之一。
“世界上很多国家会有很长一段时间处于隔离的、比较慌乱的状态，但我们看到中国已经迅速恢复到之前的状态。所以在疫情后，中国的发展会非常有前景。”
“中国也在证明这一点。中国的确取得了举世瞩目的复苏成果，控制疫情的效果显著。零售业重新恢复繁荣，人们重回工作岗位。我认为中国将在很长一段时间继续展现极其强大的力量。”
图源：SOHU
2020年初以来，SOHO中国一直被视为各类PE资本的收购目标，因为其集团新资产项目的停滞，以及国内主要城市的写字楼租金急剧下降对其利润施加了越来越大的压力。
黑石最终出手，敲定了这笔在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资，无疑是看中中国房地产租赁和办公商务需求市场的增长。疫情让居家办公逐渐成为常态化趋势，疫情之后中国领先全球发达国家恢复正常工作和生活秩序，黑石再次重启收购SOHO中国也在情理之中。
黑石集团作为全世界最大的独立资产管理机构之一，被誉为“华尔街PE之王”，也是中国商业地产的投资老手。黑石从始至终都在贯彻“买入、修复、卖出”的投资策略，即寻找投资项目、持续运营、再高价卖出。
黑石房地产基金的运作关键在于修复，一旦修复完成就会寻求快速退出。黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后再以收购方式助其迅速提高市场份额。
在这笔收购最终交易价中，看到了SOHO中国的妥协，和黑石的野心。
黑石布局中国市场已经有了15年。早在香港前财政司长、跳水冠军伏明霞老公梁锦松2007年就任黑石集团高级董事兼大中华区主席之后，黑石就是中资的合作伙伴。中投第一笔钱在08金融危机前给的黑石，这也是中国利用庞大外汇储备投入国外金融机构的首个案例。
黑石明显看的是中国房地产未来几年的增值价值，毕竟在PE行业持久立于不败之地，它的目光更长远，分析行业更深入。
小结
看过黑石董事长《苏世民：我的经验与教训》一书的人，应该会理解，作为PE界老派投资人，是如何衡量“不亏钱”的标准的。
对于“不亏钱”，最佳方法就是将钱投入到具有发展前景的领域中去。每次收购时，黑石集团都会进行企业劣势案例分析，尝试去了解过去发生了什么，下一个周期内可能发生什么。如果黑石的分析在很大程度上显示这家公司陷入困境，那么即使项目有很大积极面，黑石也不会去做。
图源：Yahoo Finance
“如果能做到不亏钱，你就总能立于不败之地。好比一名运动员，如果每场比赛都能取胜，那他就是冠军。你永远都不会想赔钱。所以说，即便你试着通过完善业务和使用其他方法赚到很多钱，你也必须认真审视并思考整个行业尤其是这家公司，是否会在未来不景气，那就需要你远离这一行业、公司。”
黑石买SOHO，是“不亏钱”的生意。
大资本看多国内地产行业，小企业们更多的是有苦难言。
疫情这两年里，房价看似在涨，楼市欣欣向荣，但对于小地产商来说，各有各的不幸。楼市调控空前趋紧，房企融资红线不能轻易去试探，高杠杆房企面临的债务危机压力山大。
SOHO也曾在10年前放豪言要5年赶超万科，如今再看，非但房企第一梯队早已不见其身影，易主资本前途未知。而这背后，国内商业地产过剩也是不争的事实，加上疫情的黑天鹅，以商业地产为主的开发商们都急需大资金续命。
回头再看潘石屹18年的公开表态：“外滩SOHO位置太重要，而望京SOHO太漂亮了，三生三世都不卖。”已然成为笑谈。
参考资料：
1.Blackstone Nears $3 Billion Deal for Developer Soho China, Sources Say. (Bloomberg)
2.30.5亿美元收购SOHO中国，不过是黑石重仓中国的一枚棋 (投中网)
3.黑石同意以30.5亿美元收购SOHO中国，如何看待这笔黑石在亚洲最大的房地产投资？（知乎）
