师门笔记67.论房地产与资本市场的投资

如果我告诉你，未来资本市场的收益会＞房地产，你相信吗？我不是说房子不能买了啊，房地产市场还存在结构性机会，而且会长期存在，最差的情况是什么？是扛不住，房地产又暴涨一波，那样的话，经济转型也就别聊了，之前听到一种说法，就是买房就是赌国运，过去这话也许对，现在这话你得反过来理解了，如果赌国运不昌，才去高杠杆买房。

我国，如果想产业转型成功，从劳动力密集型市场转为高技术附加值的市场，一定要摆脱对土地的依赖，否则真的无从谈起。大家可以看看大城市的高房价逼出效应，还有可怜的租售比，这个话题不展开了，如果你相信国家会变好，就适当增加你对资本市场的投入，适当降低房地产在你的家庭总资产中的占比。

你们知道米帝富人的资产结构吗？房地产比例是在总资产10%以下的，越有钱的人，这个比例越小。大家知道巴菲特有几套房子吗？一套，还是几十年的老房子，他卖过一套房，自己一直住一套老房子，就这么一套，1958年买的，当时31500美元，现在大概值60万美元。

接下来讲讲资本市场的投资，刚才我已经说了，普通人最好的投资方式就是买基金，尤其是指数基金，大家看我现在选择的标的，大多数都是指数，无论是股票、债、大宗商品还是REITS，都是指数，为什么？因为指数反应了市场的平均利润，因为它的稳健，因为它价格的低廉，因为它的高流动性。

有关被动型基金（股票指数）和主动的股票型和混合型基金的比较，我曾说过多次，目前看，国内一些优秀的操盘手还是可以长期打败指数的。但是，只要我国的资本市场继续发展下去，市场有效性就会越来越强，米帝市场上96%以上的主动基金经理跑不过标普500，我们目前跑不过沪深300的操盘手还不到80%，未来我们的基金经理也会越来越难以跑赢沪深300，这是个大趋势，很多做股票的朋友，都有一个错误的理念，就是觉得做基金的，尤其指数基金的都是小白，其实，他们中能打败指数基金的凤毛麟角。

（补充：越是发达国家，房地产在总资产里面的占比会越低，而股票、债券、基金等金融资产的占比越高。以2018年为例，美国的金融资产占比68%，房地产占比27%；英国的金融资产占比53%，房地产占比35%；欧美的第二梯队，意大利和西班牙的金融资产占比分别为42%和31%，房地产占比为50%和60%。那中国呢？发展中国家中国和印度，听清楚了，金融资产占比分别是12%和17%，而房产占比则为78%和76%。）