荆门市商品房预售资金监管办法

第一条 为加强商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品房预售资金的收存、使用及其监督管理，适用本办法。

本办法所称商品房预售资金，是指购房人购买预售商品房时向房地产开发企业支付的购房款，包括定金、预付款、一次性付款、首付款、分期付款、商业贷款、住房公积金贷款等。

第三条 商品房预售资金监管坚持政府主导、多方参与，实行专户专存、专款专用、全程监管、节点控制。

第四条 各级人民政府应当加强对商品房预售资金监管工作的组织领导，定期听取相关工作情况汇报，及时研究解决商品房预售资金监管工作中的重大问题。

第五条 市住建部门负责指导和监督全市商品房预售资金监管工作，组织实施中心城区商品房预售资金监管工作；东宝区、掇刀区住建部门按照职责分工协助做好相关工作；屈家岭管理区管委会、漳河新区管委会依法受市住建部门委托开展监管工作；沙洋县、钟祥市、京山市住建部门负责本辖区内商品房预售资金监管工作。各级住建部门及屈家岭管理区管委会、漳河新区管委会应当明确具体的监管机构负责商品房预售资金监管的日常工作。

人行市中心支行负责对房地产开发企业开设、变更、撤销商品房预售资金监管账户情况进行监督管理。

荆门银保监分局负责对商业银行发放预售商品房贷款、收存及拨付预售资金的操作风险和合规性进行监督管理。

荆门住房公积金中心负责对受委托商业银行发放住房公积金贷款情况进行监督管理。

各级行政审批部门负责在核发商品房预售许可证时审查商品房预售资金监管协议签订及监管账户开设情况。

第六条 住建部门应当建设具有预售资金监管功能的商品房网上备案系统，与行政审批部门、自然资源和规划部门、住房公积金中心及有关商业银行建立信息互通机制，保证商品房预售许可、预售合同网签备案、购房款收存、购房贷款发放、预售资金拨付、不动产登记等信息及时共享，实现预售资金监管网络化、信息化、智能化。

中心城区市、区住建系统之间应当实现商品房预售资金监管信息实时互通共享。

第七条 商品房预售资金监管期限，自取得商品房预售许可证之日起，至完成房屋所有权首次登记之日止。

第八条 市住建部门应当会同人行市中心支行、荆门银保监分局、市地方金融局通过公开招标方式，根据资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够在本市行政区域内承接商品房预售资金监管业务的商业银行，并建立商品房预售资金监管银行名录。

商品房预售资金监管银行名录应当通过住建部门门户网站予以公示，实行动态管理，具体管理制度由市住建部门会同人行市中心支行、荆门银保监分局、市地方金融局制定。

第九条 房地产开发企业预售商品房前，应当在商品房预售资金监管银行名录中选择一家商业银行或者下辖机构作为监管银行，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户。监管账户专项用于预售资金的收存和支取。

商品房预售资金监管账户确定后原则上不得变更；确需变更的，应当重新签订监管协议。

商品房预售资金监管终止后，监管账户应当撤销。

第十条 房地产开发企业开设预售资金监管账户后，住建部门应当与房地产开发企业、监管银行签订预售资金监管协议。监管协议应当载明预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任，以及出现重大风险隐患时的应急处置措施等内容。监管协议主要内容应当载入商品房预售方案。

市住建部门会同人行市中心支行、荆门银保监分局、市地方金融局制定预售资金监管协议示范文本，并向社会公布。

第十一条 行政审批部门许可预售商品房的，应当将监管银行、监管账户等信息载入商品房预售许可证。

住建部门应当通过门户网站及时向社会公布新建商品房预售资金监管银行、监管账户等信息，供社会公众查询。

房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应当及时在商品房销售现场显著位置公示预售资金监管银行、监管账户及监管协议等信息。

房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同时，应当将预售资金监管银行、监管账户等主要信息录入合同文本。

第十二条 购房人购买预售商品房支付的定金、预付款、一次性付款、首付款、分期付款、商业贷款、住房公积金贷款及其他形式的购房款，应当全部直接存入监管账户。

住建部门应当提供监管账户预售资金收存信息查询服务，购房人可以查询其所支付的购房款交入监管账户情况。

第十三条 房地产开发企业应当通过预售资金监管账户收取购房款，不得要求购房人交入非监管账户，不得在监管账户以外收取购房款，不得以其他名义收取购房款。

第十四条 预售商品房时，房地产开发企业和购房人应当通过商品房网上备案系统签订预售合同，签约完成后由住建部门即时备案。预售合同网签备案时，定金、预付款、一次性付款、首付款等应当同步存入预售资金监管账户。

第十五条 贷款银行、住房公积金中心发放预售商品房贷款时，应当根据预售合同网签备案情况，按照借款合同约定的时间、金额将贷款直接划入房地产开发企业开设的预售资金监管账户，不得在网签备案前发放，不得私自留存，不得转入购房人账户或者房地产开发企业非监管账户。

第十六条 商品房预售资金监管额度应当确保项目竣工交付，由住建部门根据区域商品房项目建设工程造价平均水平、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。

监管账户内预售资金达到监管额度后，房地产开发企业方可申请使用；未达到监管额度，但确需使用预售资金的，在满足使用节点要求且使用后账户内资金余额不低于监管额度资金总额5%的前提下，房地产开发企业可以申请使用。

第十七条 监管额度内资金按照取得商品房预售许可、完成主体结构验收、完成竣工验收、完成竣工验收备案、完成房屋所有权首次登记等5个环节设置使用节点，并设置相应的留存比例。

住建部门应当采取现场查看、信息核查等方式对预售资金各使用节点进行审核确认。

完成竣工验收备案前，监管账户内的资金余额不得低于监管额度资金总额的5%。完成房屋所有权首次登记前，监管账户内的资金余额不得低于监管额度资金总额的2%。其他使用节点的留存比例由住建部门根据商品房项目具体情况确定。

第十八条 监管额度内预售资金专项用于购置商品房项目建设所必需的建筑材料、设备，支付施工进度款、法定税款，以及与项目建设直接相关的其他费用等，不得用于支付土地出让金，不得用于偿还借款本息。

进入监管账户的预售资金超过监管额度的，房地产开发企业可以提取超过的部分，优先用于偿还商品房项目借款本息。

第十九条 房地产开发企业需要使用监管额度内预售资金的，应当向住建部门提出申请，并提供符合使用条件的信息资料，经审核同意后，由监管银行拨付给核定的收款人。

符合预售资金使用条件的，住建部门应当自收到申请之日起2个工作日内完成审核，监管银行应当自收到住建部门审核意见后1个工作日内完成拨付。

住建部门和监管银行应当简化预售资金申请、审核、拨付程序及相关信息资料，推行全程网上办理，提高资金拨付效率。

第二十条 监管银行应当全面履行预售资金监管协议约定，根据住建部门审核意见及时、准确拨付预售资金，不得擅自拨付、扣划、截留、挪用或者拖延拨付。

监管银行接到人民法院等对监管账户的查封、冻结、扣划措施时，应当在1个工作日内将有关情况告知住建部门。

第二十一条 房地产开发企业应当根据商品房项目建设需要申请、使用预售资金，不得弄虚作假支取，不得截留、挪用。

勘察、设计、施工、工程监理单位及建筑材料、设备供应人应当如实提供商品房项目建设费用相关信息资料，不得配合或者串通房地产开发企业弄虚作假支取预售资金。

第二十二条 市住建部门根据资质等级、经营业绩和诚信记录等因素，对在本市从业的房地产开发企业建立信用等级评价制度，并分年度发布信用等级评定结果。

信用等级高的房地产开发企业开发建设的预售商品房项目，可以适当降低预售资金监管额度；信用等级低的，应当适当提高监管额度。调整幅度最多不得超过10个百分点。

第二十三条 监管银行应当建立监管账户预售资金收存、支出台账，实时向商品房网上备案系统推送预售资金收存和拨付信息，并按月与住建部门对账。

第二十四条 住建部门应当对预售资金收存、使用情况进行监督检查，并与商品房网签备案情况及项目建设进度比对分析，按年度向当地人民政府报送辖区预售商品房项目预售资金监测报告。监测报告应当包括商品房销售情况、项目建设进度、预售资金收存、使用监管及竣工交付风险隐患等情况。

第二十五条 任何单位和个人对违反商品房预售资金监管规定的行为，有权投诉、举报。住建部门应当及时调查处理，并回复投诉人、举报人。

建立房地产开发企业在预售资金监管账户以外收取购房款、弄虚作假支取预售资金，贷款银行未按规定将购房贷款发放至预售资金监管账户等行为的举报奖励制度，对举报情况属实的单位和个人给予奖励。

第二十六条 房地产开发企业违反本办法第十三条、第二十一条第一款规定，在监管账户外收取购房款、弄虚作假支取预售资金的，由住建部门责令限期改正，根据具体情况可以采取提高预售资金监管额度、暂停商品房预售合同网签、暂停批准使用预售资金等措施；可能影响竣工交付的，可以向社会发布交易风险警示。

第二十七条 贷款银行违反本办法第十五条规定，未将商业贷款、住房公积金贷款划入预售资金监管账户的，由荆门银保监分局责令限期改正，采取相应监管措施；列入商品房预售资金监管银行名录的，由住建部门将其从监管银行名录中删除，3年内不得再次列入。

第二十八条 监管银行违反本办法第二十条第一款规定，擅自拨付、扣划、截留、挪用或者拖延拨付预售资金的，由荆门银保监分局责令限期改正，采取相应监管措施；逾期不改正的，由住建部门提前终止预售资金监管协议，将其从监管银行名录中删除，3年内不得再次列入。

第二十九条 房地产开发企业、商业银行，勘察、设计、施工、工程监理单位违反本办法规定的，作为不诚信行为记入企业信用档案，并录入相关企业信用信息平台。

第三十条 监管部门和机构的工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 本办法自2023年3月1日起施行。