昆明市物业管理办法

第一章 总 则

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条　本办法所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条　市住房城乡建设行政管理部门负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

各县（市）区、昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区、昆明阳宗海风景名胜区、昆明倘甸产业园区和昆明轿子山旅游开发区管委会住房城乡建设行政管理部门负责辖区内物业管理活动的监督和管理工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府会同所在地住房城乡建设行政管理部门，指导和协助本辖区内物业项目的业主依法成立业主大会和选举产生业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会开展活动，依法履行职责。

第五条　市物业管理行业协会应当加强内部建设、自律管理，协助住房城乡建设行政管理部门做好物业管理工作及矛盾纠纷的协调和处理，促进物业管理行业规范和谐发展。

第六条　街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立所在地住房城乡建设、公安、民政、司法、居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的矛盾纠纷。

第二章 物业管理区域

第七条　按照城市规划建设的物业项目，一个物业项目划分为一个物业管理区域，但共用设施设备可以独立的物业项目，可以划分为两个或者两个以上物业管理区域。

第八条　新建物业项目的开发建设单位应当按照规划技术标准配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则，并具备通风、采光条件及水、电等基本使用功能。

物业服务企业、业主委员会不得擅自改变物业服务用房的用途。

第九条　新建物业项目的安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备及水、电、气等计量装置的配置，应当符合规范要求并满足物业使用的基本条件。

第十条　住房城乡建设行政管理部门应当配合其他有关部门加强对电梯、消防设施等物业重要附属设施设备的监督管理。

第十一条　邮政、通讯、供气等相关企业委托物业服务企业承担附属设施设备的日常巡查、维护工作的，应当签订合同，约定双方的权利义务。

第十二条　新建物业项目办理竣工验收备案手续后，方可交付使用。

第十三条　开发建设单位应当在新建物业项目交付使用后30日内，向前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业在服务合同终止时，应当将上述资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业；因特殊情况不能移交给前述主体的，上述资料由属地居民委员会代为保管。

第十四条　开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员，应当履行职责，防止资料遗失和信息泄露。

第三章 业主大会与业主委员会

第十五条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域面积较大或者人数较多的，可以采取推选楼栋或者单元代表的方式召开业主大会和选举业主委员会。

第十六条　符合成立业主大会条件的物业管理区域，由该物业管理区域内业主总人数30%以上的业主向街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面申请。

符合成立条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到书面申请60日内，指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组由业主、街道办事处或者乡（镇）人民政府、派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

第十七条　筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（三）确认业主身份，核计业主人数及其专有部分面积；

（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十八条　业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意。

决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数占总人数1/2以上的业主同意。

第十九条　业主委员会按照国家相关法律法规及业主大会的授权，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告业主委员会行使职权及物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促、协调业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主与物业服务企业、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）其他职责。

第二十条　业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的利益、报酬；

（三）违规承接本物业管理区域物业服务企业的业务；

（四）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（五）擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第二十一条　业主委员会委员存在第二十条行为的，业主大会或者经业主大会授权的业主委员会可以终止其委员资格。

第二十二条　20%以上业主提议罢免业主委员会委员的，街道办事处、乡（镇）人民政府在收到申请后10日内，应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会，对是否罢免做出表决决定。业主委员会未按规定时限组织召开业主大会的，可由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开。

第四章 物业使用与维护

第二十三条　业主、物业使用人在物业管理区域内，禁止下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋主体和承重结构；

（二）违法搭建建（构）筑物；

（三）侵占、破坏、处分业主共用部位或者将其改作他用；

（四）违反管理规约，利用共用部位进行经营；

（五）存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或者超过建（构）筑物承载能力的物品；

（六）制造超过规定标准的噪音、振动；

（七）违反规定饲养家禽、宠物；

（八）违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

（九）违反规定进行装饰装修；

（十）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

第二十四条　业主养犬，应当按照相关规定、管理规约进行管理。携犬外出应当拴扣狗带、牵引出门、清理粪便。

养犬行为对其他业主造成骚扰、人身威胁的，受侵害的业主可以向物业服务企业投诉、举报。物业服务企业应当进行劝阻，养犬人拒不听从劝阻且影响其他业主正常生活的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。

第二十五条　物业管理区域内规划用于停放机动车、非机动车的库（位），应当以出售、附赠或者出租等方式优先满足业主的需要。有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位或者个人。

第二十六条　鼓励开发建设单位将自持的闲置机动车库（位）有偿提供给小区业主使用。

第二十七条　利用物业共有部分设置车位的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意，并经相关部门批准，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。收取的车位费用归全体业主共同所有，业主应当按照约定支付物业服务企业管理服务费用。

第二十八条　物业管理区域内停车库（位）严重不足的，经20%以上业主提议，可召开业主大会。经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、公共绿地等市政设施及公共配套设施的前提下，经政府相关部门批准后，可以在物业管理区域内增建车库。

第二十九条　物业出现应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担，有约定的，从其约定；共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担，维修费用由相关业主按拥有物业建筑面积比例分摊。

发生危及房屋使用安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处或者乡（镇）人民政府及相关行政管理部门，并组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。

第三十条　开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围，承担物业的保修责任。保修期满后，物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责。

市住房城乡建设行政管理部门应当建立物业质量保修监管机制，督促开发建设单位履行物业质量保修责任。

第三十一条　保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。未缴存住宅专项维修资金，发生维修相关费用的，由维修所涉及的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第三十二条　供水、供电、供气、通讯、环卫、邮政等相关企业进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业或者其他管理人应当依法予以配合。

第五章 物业管理服务

第三十三条　新建住宅物业项目的开发建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。

第三十四条　新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下情况：

（一）选聘的物业服务企业；

（二）前期物业服务合同；

（三）临时管理规约；

（四）物业管理区域备案资料；

（五）其他依法应当明示的情况。

第三十五条　物业服务企业承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验，发现存在问题的，应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。

第三十六条　物业服务企业应当履行下列义务：

（一）根据合同约定开展物业服务；

（二）依照有关规定选聘专业企业承担部分专项物业服务；

（三）接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处理情况，并建立投诉工作台账；

（四）列席业主大会、业主委员会会议；

（五）协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作；

（六）按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息；

（七）对物业管理区域内的违法违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止，对拒不听从劝阻的，立即向属地相关部门报告；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十七条　物业服务企业不得有下列行为：

（一）将物业服务合同约定的全部服务业务委托给他人；

（二）擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营；

（三）强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品；

（四）物业服务合同终止后，拒绝移交相关资料、资产或者退出物业管理区域；

（五）擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动；

（六）法律、法规规定的其他行为。

第三十八条　在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，物业服务企业可以根据业主大会的委托或者物业服务合同的约定，利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营。

第三十九条　选聘物业服务企业前，业主委员会应当召开业主大会会议，对选聘方式、合同期限及合同内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

业主委员会应当在物业服务合同期限届满90日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。

第四十条　物业服务企业应当公示服务内容、收费依据、收费标准、服务标准、举报电话等信息。

第四十一条　业主应当按照约定，按时缴纳物业服务、用水、用电、用气、环卫等费用。

第四十二条　物业服务企业将专项服务业务委托给其他企业的，应当在物业管理区域内公示委托情况。

第四十三条　承接本市物业项目的物业服务企业，应当向项目所在地住房城乡建设行政管理部门进行项目备案。

第四十四条　物业管理区域内发生下列情况的，物业服务企业应当及时向相关行政管理部门、专业单位报告：

（一）建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，不能及时排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全的；

（二）发生群体性事件的；

（三）发生业主、物业使用人重大伤亡事件的；

（四）其他应当报告的情况。

第六章 法律责任

第四十五条　国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条　违反本办法规定，开发建设单位不按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房的，责令限期改正，由城市管理综合行政执法部门给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款，并由住房城乡建设行政管理部门记入不良信用记录。

第四十七条　违反本办法规定，新建住宅物业项目的开发建设单位未依法采取招投标方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，由城市管理综合行政执法部门给予警告，可以并处10万元以下的罚款，并由住房城乡建设行政管理部门记入不良信用记录。

第四十八条　违反本办法规定，开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，责令限期改正，由城市管理综合行政执法部门处以5万元以上20万元以下的罚款，并由住房城乡建设行政管理部门记入不良信用记录。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十九条　违反本办法规定，开发建设单位不履行保修义务的，由住房城乡建设行政管理部门责令限期改正，并记入不良信用记录。

第五十条　违反本办法规定，开发建设单位、物业服务企业及其工作人员擅自泄露业主信息或者由于管理不善导致业主信息泄露的，由城市管理综合行政执法部门处以1万元以上3万元以下的罚款，并由住房城乡建设行政管理部门记入不良信用记录。

第五十一条　违反本办法规定，物业服务合同终止时，物业服务企业不履行退出、交接义务的，责令限期改正，由城市管理综合行政执法部门处以1万元以上3万元以下的罚款，并由住房城乡建设行政管理部门记入不良信用记录。

第五十二条　物业服务企业不按照本办法规定履行物业服务义务和及时向相关行政管理部门、专业单位报告义务的，由住房城乡建设行政管理部门依法进行处罚、处理，并记入不良信用记录。

第七章 附 则

第五十三条　本办法自2016年2月1日起施行。